一度流拍的天津丽思卡尔顿酒店找到新东家了，江苏金峰水泥集团以24.3亿元收购了上海宝格丽酒店，上海万达瑞华酒店的新买家隶属于新加坡金鹰集团……在业界热议“数十亿的资产为啥就好卖了”的同时，奢华酒店的市场格局正在被重塑——

　　如果问酒店业有什么线年还被业者反复讨论的，那么酒店大宗交易算是一个。事实上，“天津地标式建筑天津丽思卡尔顿酒店、拥有全球最贵客房的上海宝格丽酒店、上海第一家超豪华酒店万达瑞华酒店”这3家酒店从摆上货架时就备受关注。这样的交易引起轰动不足为奇，酒店资产价值也重新受到重视，更让人关注的还有奢华酒店转让背后的市场发展趋势。

　　据不完全测算，这3家酒店卖了近百亿元。接盘的是谁？大多不是专门干酒店这行的。

　　买下上海宝格丽酒店的江苏金峰水泥集团起步于水泥厂，现在是一家集水泥生产、金融服务、房地产开发、文化传媒、物业管理、酒店宾馆、混凝土预拌等多元化业务于一身的综合企业，其背后最大股东为金峰控股集团。该集团旗下企业还于去年拍下了上海虹口三至喜来登酒店。

　　整体投资额高达34亿元的上海万达瑞华酒店最终“花落”北京鹰朗商业管理有限公司。这家公司所属的新加坡金鹰集团，于20世纪90年代开始进军中国市场。近30年来，该集团在华业务涉及林浆纸、棕榈油、特种溶解木浆与纤维素纤维、能源开发等多个领域。

　　天津丽思卡尔顿酒店的买家身份成谜，业内人士猜测，很可能是一家煤炭企业，因为海南香水湾富力万豪酒店、三亚湾W酒店、北京威斯汀大饭店等奢华酒店收购背后，都有煤炭相关企业的身影。

　　随着房企的新一轮深化改革，一部分奢华酒店在房地产投资商缓解资金压力的过程中被摆上了拍卖桌，其中有不少是之前鲜少会出现在市场上进行流通的优质资产。

　　“反观收购这些酒店资产的企业，大多为综合型企业，其业务版图涉及多个行业。”华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱认为，对于行业来说，新买家的进入会给市场带来新的发展思路；对于并非专攻酒店领域的买家来说，如何保持这些资产的生命力是一个很大的挑战。“目前来看，多数跨领域收购酒店的企业是为了业务的延伸和拓展。好在一线城市或热门旅游目的地位置好、品牌价值高的酒店管理起来相对省力。这也是一些拥有稀缺性价值的酒店，在资产交易市场并不火热的情况下，依然可以找到不错的买家的原因。未来，随着房地产商经营策略的改变，可能还会有酒店资产被摆上货架。同时，也会有更多跨界资本进入这个领域，酒店市场很可能因此出现新变化。”

　　“市场上转让出售的酒店资产并不都是有债务纠纷或经营不善的不良资产。相反，一些转让出售的酒店的经营模式和盈利状态具有较强的可持续性，属于投资人心目中的优良资产。”一位多年从事酒店资产交易的业者举例道，此前以45亿元出让的上海外滩茂悦酒店，就是世茂集团在上海地段最好、评估值最高的酒店物业，其年利润率和息税折旧摊销前利润均保持在40%以上，在上海众多酒店中也是排名靠前的。

　　以前，这类资产大多攥在房地产商的手里，用于提升地产价值。至于出售原因，从几家房企披露的公告来看，主要是为了应对目前的发展挑战，加速资产周转、盘活资金，以利于公司的整体策略规划。而出售资产所产生的现金，大多用于偿还贷款及借贷，并降低集团的计息负债，实现投资收入。

　　有人卖就有人买。运营状态良好的酒店属于保值增值的资产，对于拥有稳定充足的现金流的企业来说，这不失为“买入”的好时机。不过，从各酒店资产拍卖平台的交易量来看，投资人出手较为谨慎，一线城市及热门旅游城市的交易热度最高。根据信息综合服务机构克而瑞的统计，去年11月，长三角城市群的成交金额居首位，其次为珠三角、成渝地区。12月完成的交易主要集中在上海、天津等一线城市。

　　据不完全统计，2023年，奢华酒店共开业31家。由此可见，酒店资产的买卖并没有明显影响到市场的投资热情。随着休闲旅游需求的快速增长和商务出行需求的恢复，酒店投资者的发展信心正在增加。从新酒店的分布来看，除了消费力较强的一线和新一线城市外，小众特色旅游目的地也成为香饽饽。

　　“这跟目前市场消费需求变化有较大的关系。2023年中国GDP的增速依然可观，从个人消费角度来看，人们对于产品的鉴别能力不断升级，愿意为好产品支付更高溢价的高净值人群正在增加，这部分人群乐于到有特色的旅游目的地休闲度假的趋势也更加明显。”浩华管理顾问公司副董事刘桂彤分析了这类投资市场保持坚挺的一部分原因。

　　酒店资产的生命周期包含投、融、管、退4个阶段。能否在退出时卖出好价钱，跟资产价值有很大关系。那么，酒店资产的价值由什么决定？

　　“就是由这个酒店创造现金流的能力决定的。”仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛在“酒店·资产、价值2023年度专题会”上提到，现在酒店资产在市面上出售的数量不算少，但是交易不如业界想象得多，原因就是卖家期待的价格和买家想要捡的“漏”之间存在较大差距。而缩短这个差距的关键就是用倒逼法，让酒店管理方想清楚：“如果想把酒店资产价值卖得高的话，我们需要做什么？”如果资产管理能从这个角度出发去做提升，把更多精力放在运营管理上，将营收能力提上去，让买方看到资产更大的价值，市场的投资交易有望更加频繁。

　　“很多酒店管理者的绩效考核表上并没有酒店资产评估这一项。但这很重要，酒店资产价值是否逐年升高，是总经理管理能力的重要反映。这其中一个关键点就是，酒店的营业毛利（酒店营业总收入－酒店营业总支出）要保持在一个健康的指数上，这样酒店的资产价值才会高。要实现保值和增值，需要酒店把运营数据和资产管理数据结合起来分析。”有业者说。

　　那么，如何让酒店长时间保持受市场青睐的状态？除了迎合消费需求让产品更加多元化外，有业者认为，管理上也要更加灵活，包括灵活的市场策略、运营策略、组织结构、员工管理和技术运用等。当然，如果想要在资产流动的浪潮中屹立不倒，还需要酒店在资产运作上探索更多可能。酒店资产管理的核心在于活用资本，其中包括通过资产证券化等融资渠道，充分盘活存量、降低财务杠杆。这可以为酒店带来更多的机遇。